CONTOH PERJANJIAN SEWA MENYEWA RUMAH Nomor: 001/09/2010

Oleh : Suleman Batubara SH., MH

Perjanjian ini dibuat pada hari Senin, tanggal 1 September 2010 antara:

Sumardi (Sebagai pihak yang menyewakan, untuk selanjutnya disebut sebagai “PIHAK PERTAMA”),

Dan

Jhon (Sebagai pihak penyewa, untuk selanjutnya disebut “PIHAK KEDUA”).

Menerangkan bahwa PIHAK PERTAMA memiliki rumah tinggal di Jl. Kemayoran No. 19, Jakarta Pusat dan bermaksud untuk menyewakannya untuk waktu tertentu dan PIHAK KEDUA berkeinginan untuk menyewa rumah yang terletak di  Jl. Kemayoran No. 19, Jakarta Pusat milik  Sumardi dengan Srtifikat Hak Milik  No. 109.  

MAKA, berkenaan dengan keterangan-keterangan tersebut di atas, kedua belah pihak sepakat untuk mengadakan Perjanjian Sewa Menyewa Rumah (selanjutnya disebut “Perjanjian”) atas dasar syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan sebagai berikut: 

Pasal 1

DEFINISI

1.        Perjanjian yang dimaksud dalam perjanjian ini adalah perjanjian yang ditandatangani oleh para pihak pada hari Senin, tanggal 01 September 2010.

2.        Para pihak adalah PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sebagaimana disebutkan di atas.

3.        Rumah adalah sebidang tanah berikut bangunan beserta seluruh isinya milik PIHAK PERTAMA yang bertempat di Jl. Kemayoran No. 19, Jakarta Pusat.

4.        Jangka waktu adalah tanggal terhitungnya mulai dan berakhirnya sewa menyewa.

5.        Harga sewa adalah sejumlah uang yang disepakatai oleh PARA PIFIAK yang harus dibayarkan oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA dengan ketentuan sebagaimana disebut dalam Pasal 7 perjanjian ini.

6.        Keadaan Kahar adalah keadaan seperti, namun tidak terbatas pada perang, kebakaran, banjir, huru-hara, pemogokan yang timbul dan terjadinya bukan disebabkan oleh kedua belah Pihak dalam Perjanjian ini, bencana alam, atau kejadian-kejadian lainnya yang berada di luar kemampuan para pihak yang ada dalam Perjanjian ini.

7.        Wanprestasi adalah segala tindakan atau perbuatan PARA PIHAK yang menyebabkan tidak terlaksananya perjanjian sebagai akibat dari kesalahan maupun kelalaian salah satu pihak.

8.        Ganti rugi adalah penggantian sejumlah uang atas kerugian materil dan/atau immaterial yang dialami oleh salah satu pihak sebagai akibat dari wanprestasi yang dilakukan oleh pihak lain.

Pasal 2

LUAS RUMAH  

PIHAK PERTAMA dengan ini sepakat untuk menyewakan kepada PIHAK KEDUA dan PIHAK KEDUA dengan ini pula sepakat untuk menyewa dari PIHAK PERTAMA bangunan rumah yang berukuran 100 meter x 70 meter, atau seluas  700.000 meter persegi yang terletak di Jl. Kemayoran No. 19, Jakarta Pusat.

(Selanjutnya disebut “Rumah”)  

Pasal 3

TUJUAN 

Bahwa PIHAK KEDUA akan mempergunakan Rumah tersebut untuk keperluan tempat tinggal.  

Pasal 4

SERAH TERIMA RUMAH

 Pada saat Perjanjian ini ditandatangani, PIHAK PERTAMA menyerahkan Rumah kepada PIHAK KEDUA dan PIHAK KEDUA menerima penyerahan itu sesuai menurut kondisi yang nyata pada hari penyerahan tersebut yang dituangkan dalam suatu Berita Acara Serah Terima (selanjutnya disebut “Berita Acara Serah Terima”)

Pasal 5

PENGGUNAAN RUMAH 

1.    PIHAK KEDUA tidak akan mempergunakan Rumah itu untuk tujuan yang lain dari pada yang disepakati dalam perjanjian ini, kecuali mendapat ijin tertulis terlebih dahulu dari PIHAK PERTAMA.

2.    PIHAK PERTAMA wajib mentaati dan memenuhi segala perangkat peraturan perundangan yang berlaku sekarang maupun akan datang yang ditetapkan oleh pihak yang berwajib mengenai pemakaian bangunan pabrik dan/atau pekarangannya dan segala pelanggaran atas peraturan itu semuanya menjadi tanggungan PIHAK KEDUA. 

Pasal 6

HARGA SEWA 

1.  Sewa menyewa Rumah (selanjutnya disebut “Harga Sewa”) dalam perjanjian ini sebesar Rp. 75.000.000 per tahun.

2.  Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas jasa penyewaan Rumah, Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) terhadap Rumah dan pajak-pajak lain yang ditetapkan oleh pemerintah yang timbul berdasarkan Perjanjian ini serta sepanjang tidak ada peraturan lain mengenai pajak yang akan diterapkan oleh pemerintah menjadi tanggung jawab dan harus dibayar oleh PIHAK PERTAMA

Pasal 7

PEMBAYARAN HARGA SEWA 

1.  Pembayaran Harga Sewa oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA dapat dilakukan dalam mata uang Rupiah. Untuk bukti penerimaan Harga Sewa dan Biaya Perawatan PIHAK PERTAMA akan memberikan tanda bukti penerimaan tersendiri kepada PIHAK KEDUA.

 2. Harga Sewa dibayarkan dimuka untuk setiap tahunnya apabila penyewaan diperpanjang OLEH PIHAK PERTAMA dan disepakati oleh PIHAK KEDUA.

Pasal 8

PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN RUMAH

1.  PIHAK PERTAMA berjanji untuk setiap saat memelihara dan merawat dengan baik seluruh lingkungan dalam wilayah usaha PIHAK PERTAMA termasuk memelihara kebersihan dan kelestarian lingkungan serta sarana-sarana yang digunakan secara bersama-sama. 

2.  Selanjutnya PIHAK PERTAMA mengambil tindakan-tindakan pencegahan untuk menjaga keamanan dalam lingkungan wilayah usaha PIHAK PERTAMA, akan tetapi PIHAK PERTAMA tidak bertanggung jawab atas tindakan-tindakan pihak ketiga yang dapat mengakibatkan kerusakan dan/atau kerugian pada PIHAK KEDUA.

3.  PIHAK KEDUA wajib menggunakan dan memelihara Rumah dengan sebaik-baiknya sebagai seorang penyewa yang jujur dan baik serta membayar segala ongkos dan biaya yang ditimbulkan berkenaan dengan pemeliharaan/perawatan dan penggunaan Rumah, termasuk pula pengecatan secara berkala, sekurang-kurangnya sekali dalam 1 (satu) tahun, serta usaha-usaha lainnya untuk menjaga dan mempertahankan kelestarian lingkungan.

4.  PIHAK KEDUA tidak diperbolehkan membuat bangunan lain, sumur bor atau galian-galian lain di sekitar Rumah yang disewakan tanpa izin tertulis terlebih dahulu dari PIHAK PERTAMA. 

5.  PIHAK KEDUA wajib mentaati dan memenuhi segala perangkat peraturan perundangan-undangan yang berlaku sekarang maupun akan datang yang ditetapkan oleh peraturan mengenai pemakaian bangunan dan/atau pekarangannya dan segala pelanggaran atas peraturan itu semuanya menjadi tanggungan PIHAK KEDUA. 

Pasal 9

JAMINAN PIHAK PERTAMA 

1.  Pihak Pertama menjamin Pihak Kedua bahwa apa yang disewakan dalam Perjanjian ini adalah merupakan haknya Pihak Pertama, bebas dari sengketa atau sitaan dan tidak dalam keadan disewakan/dijual kepada pihak lain.

2.  Pihak Pertama selanjutnya menjamin Pihak Kedua bahwa Pihak Kedua dapat menjalankan hak-haknya sebagai penyewa dari Rumah tersebut dengan tidak mendapat gangguan dari pihak lain dan segala kerugian yang diderita oleh Pihak Kedua sebagai akibat dari gangguan-gangguan itu, jika ada, menjadi tanggungan Pihak Pertama, kecuali hal-hal yang terjadi karena Kadaan Kahar (Force Majeure). 

Pasal 10

PENGALIHAN 

PIHAK KEDUA tidak dapat memindahkan ataupun mengalihkan hak sewa berdasarkan Perjanjian ini baik untuk keseluruhan maupun untuk sebagian kepada pihak lainnya kecuali dengan izin tertulis dari PIHAK PERTAMA, yang dituangkan dalam suatu perjanjian pengalihan sewa menyewa Rumah yang tidak terpisahkan dari Perjanjian ini.

Pasal 11

PENYERAHAN RUMAH PADA

SAAT BERAKHIRNYA PERJANJIAN

1.  Apabila Perjanjian ini berakhir karena telah berakhirnya Jangka Waktu Sewa dan apabila Rumah tidak diserahkan kepada pihak ketiga atau kepada PIHAK PERTAMA, maka PIHAK KEDUA wajib mengosongkan dan menyerahkan kembali Rumah yang disewakan kepada PIHAK PERTAMA dalam waktu 30 (tiga puluh) hari setelah diterimanya permintaan/pemberitahuan secara tertulis dari PIHAK PERTAMA untuk mengosongan dan penyerahan tersebut. 

2.   Apabila setelah PIHAK KEDUA mengosongkan dan menyerahkan Rumah kepada PIHAK PERTAMA masih juga terdapat barang-barang/mesin-mesin/peralatan-peralatan milik PIHAK KEDUA yang tertinggal di Rumah yang disewakan, maka PIHAK PERTAMA berhak untuk menyingkirkan barang-barang/mesin-mesin/peralatan-peralatan tersebut dengan cara yang dianggapnya baik dan wajar. PIHAK KEDUA dengan ini sepakat untuk tidak mengajukan tuntutan dan/atau keberatan-keberatan yang mungkin dapat diajukan terhadap PIHAK PERTAMA berkenaan dengan penyingkiran barang-barang/mesin-mesin/peralatan-peralatan tersebut di atas. 

3.    Apabila PIHAK KEDUA lalai untuk mengosongkan dan menyerahkan Rumah yang disewakan pada PIHAK PERTAMA dalam jangka waktu yang ditentukan dalam ayat (1) di atas maka PIHAK PERTAMA berhak menguasainya dengan cara yang dirasa baik oleh PIHAK PERTAMA tanpa perlu minta izin dari Pengadilan atau instansi yang berwenang. 

4.    Hak untuk melakukan sendiri pengosongan Rumah berikut segala sesuatu yang berada di atas Rumah adalah merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari Perjanjian ini, sehingga untuk itu suatu Surat Kuasa Khusus tidak diperlukan lagi, jika PIHAK KEDUA cidera janji dan PIHAK PERTAMA akan menggunakan haknya. 

5.    PIHAK KEDUA tidak berhak, setelah penyerahan Rumah kepada PIHAK PERTAMA atau sesudahnya, untuk mengajukan tuntutan pembayaran uang pindah ataupun pembayaran atau pengganti lainnya dari biaya-biaya yang mungkin telah dikeluarkannya untuk peningkatan, memperbaiki atau merawat Rumah.

6.  Kewajiban-kewajiban sebagaimana ditetapkan dalam ayat-ayat di atas akan tetap berlaku meskipun Perjanjian ini telah berakhir atau diputuskan. 

Pasal 12

WANPRESTASI

Wanprestasi terjadi apabila:

a.       Pihak pemilik tidak memperbaiki kerusakan yang besar dari rumah tersebut.

b.      Penyewa tidak memelihara rumah sebagai penyewa yang baik.

c.       Penyewa tidak membayar uang sewa pada waktunya.

Pasal 13

PERINGATAN

1.    Apabila salah satu pihak melakukan wanprestasi, maka pihak lainnya dapat melakukan peringatan pertama dalam jangka waktu 7 (tujuh) hati setelah terjadinya wanprestasi.

2.    Apabila dalam jangka waktu 7 (tujuh) hari, peringatan pertama tidak diindahkan oleh pihak yang melakukan wanprestasi, maka akan diberikan peringatan kedua.

3.    Apabila peringatan kedua tidak diindahkan oleh pihak yang melakukan wanprestasi dalam jangka waktu 7 (tujuh) hari setelah diberikannya peringatan kedua, maka akan diberikan peringatan ketiga.

4.    Apabila dalam jangka waktu 7 (tujuh) hari peringatan ketiga tidak diindahkan oleh pihak yang melakukan wanprestasi, maka salah satu pihak dapat memutuskan perjanjian secara sepihak dengan mengenyampingkan Pasal 1266 dan 1267 BW.

Pasal 14

GANTI RUGI

1.    Apabila salah satu pihak melakukan wanprestasi, maka pihak lainnya dapat menuntut ganti rugi kepada pihak yang melakukan wanprestasi tersebut.

2.    Jumlah ganti rugi yang dapat dituntut hanya kerugian nyata dialami oleh salah satu pihak sebagai akibat langsung dari wanprestasi yang dilakukan oleh pihak lainnya.

Pasal 15

KEADAAN KAHAR

1.    Pihak yang mengalami keadaan kahar tidak wajib memberikan ganti rugi.

2.    Pihak yang terkena keadaan kahar  harus secepat mungkin mengambil semua tindakan wajar untuk mengatasi keadaan yang telah membuatnya tidak mampu memenuhi kewajibannya.

3.    Pihak  yang  terkena  keadaan kahar harus memberitahu Pihak lainnya  tentang peristiwa tersebut sesegera mungkin, dan tidak lebih dari 2 (dua) hari kalender sesudah terjadinya, dengan menyampaikan bukti tentang sifat dan penyebab terjadinya keadaan kahar,  demikian pula menyampaikan pemberitahuan tentang perbaikan dan pemulihan keadaan secepatnya.

4.    Kedua Pihak  akan melakukan semua tindakan wajar untuk meminimalkan akibat dan dampak dari keadaan kahar.

Pasal 16

HUKUM YANG BERLAKU

Segala hal yang timbul dari atau berhubungan dengan perjanjian ini dan hubungan antara para pihak akan berlaku dan diartikan berdasarkan Hukum Indonesia.

Pasal 17

PENYELESAIAN SENGKETA

1.  Perselisihan yang terjadi antara PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA mengenai Perjanjian ini atau setiap bagian dari padanya akan diselesaikan secara musyawarah oleh kedua belah pihak. 

2.  Apabila tidak diperoleh penyelesaian, maka kedua belah pihak dengan ini memilih Kantor Pengadilan Negeri Jakarta Pusat sebagai tempat penyelesaian sengketanya.

Pasal 18

BAHASA

Kontrak ini dibuat dalam bahasa Inggris dan bahasa Indonesia. Penerjemahaannya akan dilakukan oleh seorang penerjemah tersumpah, yang akan disepakati oleh para pihak.

Pasal 19

AMANDEMENT

Tidak ada revisi, pergantian atau perubahan dari perjanjian ini yang dibuat lain daripada persetujuan tertulis terlebih dahulu dan ditandatangani oleh kedua belah pihak.

Pasal 20

JANGKA WAKTU

 1. Sewa Menyewa ini dibuat untuk jangka waktu 1 (satu) tahun, dan dapat diperpanjang atas persetujuan kedua belah pihak

2.  Jangka waktu itu dihitung mulai dari tanggal 1 Nopember 2010 yang akan berakhir dengan sendirinya menurut hukum pada tanggal 1 Nopember 2011.

3.  Apabila PIHAK KEDUA bermaksud untuk memperpanjang Jangka Waktu Sewa ini, maka PIHAK KEDUA wajib untuk memberitahukan secara tertulis kepada PIHAK PERTAMA selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sebelum berakhirnya Perjanjian ini 

Pasal 21

PEMBERITAHUAN

1.    Setiap   pemberitahuan,   permohonan atau persetujuan  yang diperlukan atau diizinkan untuk diberikan atau dilakukan menurut perjanjian ini harus dalam bentuk tertulis. Setiap pemberitahuan, permohonan atau persetujuan tersebut akan dianggap telah diberikan atau dilakukan apabila diserahkan secara langsung kepada wakil resmi Pihak yang dituju, atau apabila dikirim melalui pos tercatat, telex, telegram, e-mail atau faksimil kepada Pihak tersebut di alamat yang tercantum dalam kontrak.

2.    Permberitahuan dianggap mulai berlaku sebagai berikut :

a.    dalam hal telah disampaikan secara langsung atau melalui pos tercatat, maka pada saat diterima;

b.    dalam hal dikirim melalui faksimil atau e-mail, maka 24 (dua puluh empat) jam setelah pengiriman dikonfirmasikan.

3.    Alamat-alamat   untuk  mengirimkan pemberitahuan dan semua surat-menyurat yang berhubungan dengan proyek ini adalah:

Untuk Pemilik Rumah :

Jl. Sudirman No. 12, Jakarta Selatan

Untuk Penyewa ;

Jl. Kemayoran No. 19 Jakarta Pusat

Pasal 22

KESELURUHAN PERJANJIAN

Dengan ditandatanganinya perjanjian ini, maka seluruh perjanjian yang disepakati sebelumnya menjadi tidak berlaku lagi.

PIHAK PERTAMA                                                               PIHAK KEDUA

EFEKTIVITAS PENYELESAIAN SENGKETA PENANAMAN MODAL ASING MELALUI ARBITRASE (Tinjauan kasus E.D. & F. MAN (SUGAR) LIMITED v. Y.HARYANTO)

Oleh : Suleman Batubara SH., MH

A. Latar belakang

  Era globalisasi perdagangan bebas yang saat ini sedang digalakkan oleh negara dunia telah mendapat dukungan dari pesatnya pertumbuhan teknologi dan informasi. Dikatakan demikian, karena para pelaku ekonomi dalam melakukan aktivitas bisnisnya khususnya dalam suatu transaksi internasional tidak lagi membutuhkan pertemuan antara para pihak secara langsung.[1]

Kenyataan ini jelas menguntungkan para pihak khususnya dari segi waktu. Namun di samping keuntungan tersebut, perjanjian semacam ini dalam prakteknya sangat rentan dengan masalah. Hal ini dikarenakan adanya perbedaan yang mendasar dari kedua belah pihak, baik mengenai kepentingan masing-masing pihak,[2] kewarganegaraan, disiplin hukum atau peraturan perundang-undangan yang dianut, budaya hukum dan juga kebiasaan-kebiasaan yang berlaku pada masing-masing pihak. Disadarinya akan keadaan ini serta pengalaman dalam praktek, mengharuskan para pihak untuk mencari alternatif penyelesaian sengketa (disputes) di luar pengadilan untuk menyelesaikan sengketa yang mungkin timbul dikemudian hari terkait dengan pelaksanaan parjanjian pokok mereka.[3]

Dalam perkembangannya, para pelaku ekonomi (investor) cenderung memilih jalur non-litigasi dalam penyelesaian sengketanya, seperti; negosiasi,[4] mediasi,[5] konsiliasi dan arbitrase. Diminatinya lembaga arbitrase sebagai sarana penyelesaian sengketa penanaman modal asing atau sengketa dagang internasional dikarenakan beberapa hal antara lain;[6]

1.      Proses beracara melalui litigasi biasanya memakan waktu yang relatif cukup lama, karena proses peradilan mengenal tingkat pertama hingga tingkat kasasi dan bahkan peninjauan kembali.[7]

2.      Hukum acara peradilan yang bertele-tele, rumit dan birokratis menimbulkan penyelesaian sengketa melalui jalur litigasi ini memakan biaya yang mahal dan waktu yang cukup lama.

3.      Prinsip penyelesaian sengketa yang dianut oleh lembaga arbitrase yaitu, baik pemeriksaan maupun putusannya tertutup untuk umum (disclousure).[8]

4.      Putusan arbitrase yang bersifat final dan mengikat, prinsip ini memberikan pengertian bahwa suatu putusan arbitrase akan dapat langsung dilaksanakan segera setelah putusan tersebut dijatuhkan, walau dalam prakteknya prinsip tidak selamanya benar.

5.      Hakim pengadilan sering tidak menguasai substansi persoalan yang terkait dengan perkara-perkara khusus. Hal ini dapat dihindari oleh para pihak, karena kepada mereka diberikan kebebesan untuk memilih arbiternya yang dianggap cakap oleh mereka.

6.      Sifat putusan yang diberikan arbiter dalam arbitrase biasanya lebih bersifat win-win solution bukan menang-kalah (win-lose) seperti putusan hakim dalam pengadilan.[9]

7.      Prinsip dasar pengambilan keputusan dalam arbitrase yang didasarkan pada kepatutan (ex aequo et bono), keadilan serta kepentingan para pihak yang bersengketa.

8.      Citra dunia peradilan yang tidak baik. Hal terakhir ini merupakan salah satu alasan utama bagi para pelaku ekonomi dalam menghindari lembaga pengadilan. Penyalahgunaan kewenangan, profesionalisme dan sikaf berat sebelah adalah irama yang sering kita temui di dunia peradilan khususnya di Indonesia. Oleh karena itu, investor asing merasa alergi terhadap hukum dan pengadilan Indonesia.

Erman Rajagukguk, dalam bukunya Arbitrase Dalam Putusan Pengadilan menyebutkan beberapa alasan para kalangan usahawan memilih lembaga arbitrase sebagai sarana penyelesaian sengketa mereka adalah sebagai berikut;[10]

Pertama, karena pengusaha asing menganggap sistem hukum dan pengadilan setempat asing bagi mereka. Kedua, pengusaha-pengusaha negara maju beranggapan hakim-hakim dari negara berkembang tidak menguasai sengketa-sengketa dagang yang melibatkan hubungan-hubungan niaga dan keuangan internasional yang rumit. Ketiga, pengusaha negara maju beranggapan penyelesaian sengketa melalui pengadilan akan memakan waktu yang lama dan ongkos yang besar, karena proses pengadilan yang panjang dari tingkat pertama sampai dengan tingkat Mahkamah Agung. Keempat, Adanya anggapan bahwa pengadilan di Indonesia akan bersikaf subyektif kepada mereka karena hakim yang memeriksa dan memutus sengketa bukan dari negara mereka. Kelima, penyelesaian sengketa di pengadilan akan mencari siapa yang salah dan siapa yang benar, dan hasilnya akan merenggangkan hubungan dagang diantara mereka. Keenam, penyelesaian sengketa melalui lembaga arbitrase dianggap dapat melahirkan putusan yang kompromistis, yang dapat diterima oleh kedua belah pihak yang bersengketa.

Dalam penjelasan Undang-undang Arbitrase dan APS sendiri, sebagaimana terdapat dalam alinea keempat, Bagian Umum, menyebutkan beberapa kelebihan arbitrase;[11]

a.             dijamin kerahasiaan sengketa para pihak;

b.            dapat dihindari kelambatan yang diakibatkan karena masalah dan administratif;

c.             para pihak dapat memilih arbiter yang mempunyai pengetahuan, pengalaman, serta latar belakang yang cukup mengenai masalah yang disengketakan, jujur dan adil;

d.            para pihak dapat menentukan pilihan hukum untuk menyelesaikan masalah serta proses dan tempat penyelenggaraan arbitrase;

e.             putusan arbiter merupakan putusan yang mengikat para pihak dan melalui tara cara (prosedur) sederhana saja atau pun langsung dapat dilaksanakan.

Dari uraian di atas, dapat dikatakan bahwa berperkara melalui lembaga arbitrase memang lebih efektif, ekonomis dan efisien apabila dibandingkan dengan berperkara melalui lembaga pengadilan. Pernyataan ini tidaklah sepenuhnya benar, dengan perkataan lain, secara empiris arbitrase tidaklah selalu efektif. Hal ini dapat dilihat dari kasus-kasus yang sudah ada, seperti; kasus Karaha Bodas Company (KBC) v. Pertamina, kasus Kartika Plaza v. Pemerintah Indonesia, kasus PT. Bakrie v. Trading Corporation of Pakistan Limited, kasus E. D. & F. MAN (SUGAR) Ltd v. Y. Haryanto dan yang baru-baru ini kasus Kaltim Prima Coal. Kasus-kasus tersebut membuktikan bahwa berperkara melalui lembaga arbitrase kadang kala justru lebih mahal dan lama.

Kasus-kasus tersebut di atas, selain membuktikan bahwa penyelesaian sengketa melalui arbitrase tidaklah selamanya efektif dan efisien. Dengan perkataan lain, adanya kasus-kasus ini telah membuktikan bahwa antara teori dan praktek dalam arbitrase adalah berseberangan. Kasus-kasus ini apabila ditelaah dari sudut regulasi khususnya di bidang arbitrase dan penyelesaian sengketa penanaman modal asing maupun perdagangan internasional semestinya tidak terjadi. Dikatakan demikian karena regulasi di bidang tersebut adalah telah cukup memadai.

            Beberapa masalah yang telah diuraian di atas, menjadikan penulis tertarik untuk menelaah secara lebih jauh dan dalam khususnya mengenai efektivitas penyelesaian sengketa penanaman modal asing di Indonesia khususnya terhadap kasus E.D. & F. Man (sugar) Limited v. Y. Haryanto.

Berangkat dari paparan serta uraian masalah yang hendak dijadikan fokus pembahasan dan analisa dalam penulisan makalah ini, maka pertanyaan atau pokok masalah yang hendak dibahas dalam makalah ini adalah, apakah penyelesaian sengketa melalui arbitrase lebih efektif apabila dibandingkan dengan pengadilan?.

B.           Uraian Kasus

         Sengketa antara E.D. & F. MAN (SUGAR) LIMITED v. Y.HARYANTO ini bermula dari adanya perjanjian jual beli gula di antara mereka, sebagaimana tertuang dalam akta jual beli gula No. 7428 tertanggal 12 Februari 1982 dan No. 7527 tertanggal 23 Maret 1982.[12] Dalam perjalanannya, perjanjian ini   kemudian mengalami masalah yang pada akhirnya menimbulkan sengketa di antara mereka.

         Sengketa yang terjadi di antara mereka ini, kemudian mereka bawa kepada sebuah lembaga arbitrase di London, sebagaimana telah mereka sepakati sebelumnya.[13] Lembaga arbitrase ini, kemudian menjatuhkan putusannya dengan menetapkan bahwa Y. Haryanto mempunyai kewajiban untuk membayar sejumlah US $ 9.000.00,- kepada E. D. F. Man Sugar. Uang ini dinyatakan sebagai hutang Y. Haryanto kepada E. D. F. Man Sugar sebagai akibat dari kegagalan Y. Haryanto melaksanakan kewajibannya dalam perjanjian yaitu gagal mengirimkan gula kepada E. D. F. Man Sugar sebagaimana tertuang dalam perjanjian mereka.

         Keputusan arbitrase di London ini, kemudian tidak dilaksanakan oleh Y. Haryanto. Dengan kata lain, hutang yang ditetapkan oleh lembaga arbitrase ini tidak atau belum dibayar oleh Y. Haryanto sekalipun telah disomasi beberapa kali oleh E. D. F. Man Sugar. Kenyataan ini, mengharuskan E. D. F. Man Sugar melakukan upaya hukum, yaitu meminta fiat eksekusi (permohonan pengakuan dan pelaksanaan putusan arbitrase di London) pada Pengadilan Negeri Jakarta Selatan yang berlanjut sampai pada Mahmakamah Agung Republik Indonesia.

         Mahkamah Agung Republik Indonesia, dalam putusannya menolak permohonan dari E. D. F. Man Sugar yang pada akhirnya menjadikan sengketa ini tidak kunjung selesai dan berlarut-larut. Kenyataan ini, jelas merugikan para pihak baik dari segi ekonomi, waktu juga hubungan baik diantara mereka.

Dari keseluruhan uraian kasus tersebut di atas, memastikan bahwa berperkara melalui arbitrase tidaklah selamanya efektif dan ekonomis. Kenyataan ini membuktikan bahwa berperkara melalui arbitrase justru lebih rumit, bertele-tele yang berimplikasi pada pembengkakan biaya dan waktu.

C.           Analisa hukum

Mahkamah Agung Republik Indonesia menolak pelaksanaan putusan arbitrase di London ini, terkait dengan sengketa antara Y. Haryanto dengan E. D. F. Man Sugar dengan bebera pertimbangan yang antara lain;

1.      Perjanjian yang dibuat batal demi hukum karena mempunyai sebab yang dilarang.

Alasan tersebut di atas, apabila dikaitkan dengan pendapat R. Subekti tentang syarat-syarat sahnya suatu perjanjian sebagaimana terdapat dalam bukunya Hukum Perjanjian, maka menurut beliau suatu perjanjian tidak sah atau batal demi hukum (null and void) apabila tidak memenuhi syarat obyektif dari suatu perjanjian.[14] Syarat obyektif perjanjian menurut pasal 1320 KUHPerdata yaitu; harus ada hal tertentu (obyek perjanjian jelas), harus berdasarkan sebab yang halal.[15]

Menurut Gunawan Wijaya, bahwa hukum yang digunakan untuk menilai apakah suatu perjanjian arbitrase telah dibuat secara sah atau tidak merupakan lex arbitri dari hukum yang dipilih oleh para pihak atau kalau pilihan hukum ini tidak ada maka pengujian tersebut dilakukan berdasarkan hukum dari negara tempat arbitrase dilangsungkan.[16] Menurut beliau ada beberapa hal yang pengujiannya didasarkan pada hukum yang dipilih oleh para pihak atau berdasarkan hukum dari negara tempat arbitrase  dilangsungkan yaitu; pengujian terhadap sah tidaknya perjanjian arbitrase, pengujian tentang obyek sengketa apakah dapat atau tidak diselesaikan melalui lembaga arbitrase, apakah pengadilan akan memberikan upaya hukum sementara (provisional) atau tidak, apakah harus ada atau tidak putusan yang berdasarkan pertimbangan yang beralasan, apakah keputusan arbitrase dapat ditinjau atau tidak mengenai materinya atau dasar-dasar lainnya dan tentang aturan-aturan dalam hal terjadinya kekosongan hukum.[17]

Jadi suatu perjanjian atau klausula arbitrase yang tidak memenuhi syarat; hal tertentu (obyek perjanjian jelas) dan sebab yang halal maka klausula arbitrase tersebut batal demi hukum. Oleh karenanya klausula arbitrase tidak dapat mengikat para pihak.

Dari uraian ini, dapat dikatakan bahwa suatu putusan arbitrase yang diambil dari suatu klausula yang tidak sah atau batal demi hukum sudah semestinya putusan tersebut juga batal demi hukum. Oleh karena itu putusan hakim yang menolak permohonan penetapan eksekuatur dari E.D. & F. MAN (SUGAR) LIMITED dalah sudah tepat apabila ditinjau dari sudut ini.

2.      Putusan arbitrase melanggar ketertiban umum

Hakim dalam menjatuhkan putusannya dalam kasus tersebut di atas, salah satu pertimbangan hukumnya menyatakan bahwa putusan tersebut ternyata bertentangan dengan kepentingan umum negara Indonesia dikarenakan putusan yang diambil berdasarkan suatu perjanjian yang menurut hukum Indonesia adalah perjanjian yang batal demi hukum.

Pertimbangan hakim tersebut sesuai dengan isi pasal 3 ayat (3) dan pasal 4 ayat (2) PERMA No. Tahun 1990 yang menyebutkan bahwa pelaksanaan keputusan arbitrase internasional di Indonesia hanya terbatas pada putusan yang tidak bertentangan dengan ketertiban umum. Tineke Louise Tuegeh Longdong dalam bukunya Asas Ketertiban Umum & Konvensi New York 1958, menyebutkan bahwa kepentingan umum berasal dari berbagai macam istilah. Kepentingan umum dalam bahasa Belanda disebut dengan openbare , dalam bahasa Prancis disebut dengan istilah ordre public dan di negara-negara sistem common law menyebutnya dengan istilah public policy.[18]

Dalam buku ini public order atau kepentingan umum diartikan sebagai “rem darurat” yang diperlukan oleh semua negara untuk menjaga kedaulatannya dengan membatasi keberlakuan hukum internasional dalam negaranya.[19] Sementara menurut Erman Rajagukguk dalam bukunya yang berjudul Arbitrase Dalam Putusan Pengadilan mengatakan bahwa ketertiban umum ada kalanya diartikan sebagai ketertiban, kesejahteraan dan keamanan, atau disamakan dengan ketertiban hukum atau keadilan.[20]

Sudargo Gautama dalam bukunya yang berjudul Pengantar Hukum Perdata Internasional Indonesia, menyatakan bahwa ketertiban umum internasional adalah kaidah-kaidah yang bermaksud untuk melindungi kesejahteraan negara dalam keseluruhannya, perlindungan masyarakat pada umumnya. Kaidah-kaidah ini membatasi kekuatan extra territorial dari kaidah-kaidah asing.

Dari beberapa pengertian tersebut di atas, dapat disimpulkan bahwa tujuan dari kepentingan umum adalah untuk membatasi keberlakuan suatu hukum perdata internasional dalam suatu negara atau ketertiban umum dapat diartikan juga sebagai “rem darurat” yang dapat dipergunakan apabila suatu hukum perdata internasional yang hendak dilaksanakan di suatu negara bertentangan dengan kepentingan umum dari negara tersebut. Dalam keadaan seperti ini hukum perdata internasional tersebut dapat ditolak keberlakuannya oleh negara yang bersangkutan.

Pernyataan tersebut di atas sesuai dengan pendapat Gunawan Wijaya dalam bukunya yang berjudul Hukum Arbitrase yang menyatakan bahwa apabila suatu putusan arbitrase internasional (hukum perdata internasional) ternyata bertentangan dengan kepentingan negara Indonesia. Oleh karena itu maka Pengadilan Negeri Jakarta Pusat atau Mahkamah Agung karena kewenangannya dapat menolak permohonan penetapan eksekuatur putusan arbitrase internasional tersebut.[21]

Uraian tersebut di atas apabila dikaitkan dengan kasus, maka pertimbangan yang digunakan oleh Mahkamah Agung dalam menjatuhkan putusannya yaitu Putusan The Queen’s Counsel of The English Bar di London tertanggal, 17 Nopember 1989 adalah bertentangan dengan ketertiban umum bukan dikarenakan bahwa putusan tersebut adalah batal demi hukum karena telah diambil dari perjanjian atau klausula arbitrase yang batal demi hukum adalah tidak tepat. Menurut saya pertimbangan yang relevan adalah menyatakan bahwa putusan tersebut harus ditolak dikarenakan putusan arbitrase tersebut diambil berdasarkan perjanjian yang batal demi hukum bukan karena melanggar ketertiban umum.

D.          Kesimpulan

Dari keseluruhan uraian pada bab-bab terdahulu, dapat disimpulkan bahwa berperkara melalui arbitrase tidak selamanya efektif dan efisien. Kenyataan membuktikan bahwa, berperkara melalui arbitrase justru lebih rumit dan bertele-tele. Kenyataan ini, jelas merugikan para pihak baik dari sudut ekonomi maupun non-ekonomi.

            Melihat kasus Y. Haryanto dan E. D. F. Man Sugar ini, dapat dikatakan bahwa faktor-faktor yang menyebabkan berperkara melalui arbitrase menjadi tidak efektif dan efisien antara lain;

1.         Kurangnya itikad baik (good faith) dari para pihak yang bersengketa;

2.         Kurangnya political will dari pemerintah khususnya lembaga pengadilan;

3.         Lemahnya penegakan hukum (law enforcement);

4.         Kurangnya pengetahuan para pelaku ekonomi, hakim, pengacara dan masyarakat tentang arbitrase; dan

Kurang akomodatifnya regulasi terhadap arbitrase.

---

[1]Perjanjian tersebut dikatakan suatu perjanjian internasional karena di dalam perjanjian tersebut  terdapat unsur asing (foreign element). Adapun unsur asing yang dimaksud adalah sebagai berikut; Pertama, para pihak yang membuat klausula atau perjanjian arbitrase pada saat membuat perjanjian itu mempunyai tempat usaha (place of business) mereka di negara-negara yang berbeda. Kedua, jika tempat arbitrase yang ditentukan dalam perjanjian arbitrase ini letaknya di luar negara tempat para pihak mempunyai usaha mereka. Ketiga, jika suatu tempat dimana bagian terpenting kewajiban atau hubungan dagang para pihak harus dilaksanakan atau tempat dimana obyek sengketa paling erat hubungannya (most closely connected) letaknya diluar negara tempat usaha para pihak. Keempat, apabila para pihak secara tegas telah menyetujui bahwa obyek perjanjian arbitrase mereka ini berhubungan dengan lebih dari satu negara. Sudargo Gautama, Kontrak Dagang Internasional, Cet. Ke-2, (Bandung : Alumni Bandung, 1993), hal. 4

[2]Menurut Hikmahanto Juwana perjanjian-perjanjian (joint venture agreement) yang berskala internasional biasanya lebih banyak mengakomodasi prinsip-prinsip yang dianut oleh negara maju. Hal ini dikarenakan lebih dominannya posisi tawar (bargaining position) negara maju di banding negara berkembang dalam pembuatan suatu perjanjian atau transaksi bisnis internasional. Hikmahanto Juwana, “Hukum Internasional Dalam konflik Kepentingan Negara Berkembang dan Negara Maju,” Gagasan dan Pemikiran Tentang Pembaharuan Hukum Nasional, (Makalah disampaikan pada Pengukuhan Sebagai Guru Besar Hukum Ekonomi Internasional Pada Fakultas Hukum Universitas Indonesia, Depok, 10 Nopember 2001), hal. 29. Pengukuhan (Juli 2002): 29

[3]Pengadilan adalah badan resmi yang didirikan oleh pemerintah yang diberi fungsi dan kewenangan mengadili dan memutus perkara. Yahya Harahap, Arbitarse Ditinjau Dari;  Reglemen Acara Perdata (Rv), Peraturan Prosedur BANI, International Centre for the Settlement of Investment Dispute (ICSID), UNCITRAL Arbitration Rules, Convention of  the Recognation and Enforcement of  Foreign Arbitral Award dan PERMA No. 1 Tahun 1990, Cet. ke-3, (Jakarta: Sinar Grafika, 2004), hal. 83 

[4]Negosiasi adalah  suatu cara bagi dua atau lebih pihak yang berbeda kepentingan baik itu berupa pendapat, pendirian, maksud, atau tujuan dalam mencari kesepahaman dengan cara mempertemukan penawaran dan permintaan dari masing-masing pihak sehingga tercapai suatu kesepakatan atau kesepahaman kepentingan baik itu berupa pendapat, pendirian, maksud, atau tujuan. Ahmad Zakaria, http://www.ahmadzakaria.net, Negosiasi: Suatu Pengantar Teori Praktis. Diakses, 23 Januari 2008

[5]Secara umum mediasi sebenarnya merupakan bentuk dari dari proses alternatif dispute resolution (ADR) atau alternatif penyelesaian sengketa. Penyebutan alternatif penyelesaian sengketa ini dikarenakan mediasi merupakan satu alternatif penyelesaian sengketa disamping pengadilan yang bersifat tidak memutus, cepat, murah dan memberikan akses kepada para pihak yang bersengketa memperoleh keadilan atau penyelesaian yang memuaskan. Dalam proses mediasi ini juga dibantu oleh pihak ketiga yang netral (mediator) yang dipilih oleh para pihak. MaPPI FHUI, http://www.pemantauperadilan.com, Mediasi Sebagai Alternatif Penyelesaian Sengketa. Diakses, 23 Januari 2008

[6]Eman Suparman melihat bahwa perubahan itu sesungguhnya telah terjadi pada tataran yang lebih rendah (keputusan atau peraturan pemerintah), bukan tataran primer (undang-undang), melalui paket-paket deregulasi. Besar dugaan bahwa perkembangan pada tingkat bawah ini telah mempengaruhi penataan hukum nasional. Eman Suparman, Pilihan Forum Arbitrase dalam Sengketa Komersial untuk Penegakan Keadilan (Jakarta: PT Tatanusa, 2004), hal. 1-2

[7]Menurut beberapa pandangan, tuduhan ini tidak selalu benar karena penyelesaian sengketa melalui arbitrase dalam beberapa kasus ternyata memakan waktu yang lama. Bahkan, di negara-negara tertentu, proses peradilan dapat berlangsung lebih cepat daripada proses arbitrase. Bandingkan dengan alinea kelima, Bagian Umum, Penjelasan Undang-undang Arbitrase dan APS. Lihat juga Erman Rajagukguk, Arbitrase dalam Putusan Pengadilan (Jakarta: Chandra Pratama, 2000), hal. 1

[8]Sidang pemeriksaan di pengadilan pada dasarnya terbuka untuk umum. Artinya, setiap orang boleh menghadiri dan mendengarkan pemeriksaan. Tujuannya ialah untuk memberikan perlindungan hak-hak asasi menusia dan lebih menjamin objektivitas, sebagaimana diatur pasal 17-18 Undang-undang No. 14 Tahun 1970 tentang Ketentuan-ketentuan Pokok Kekuasaan Kehakiman jo. pasal 179 ayat (1) dan 317 HIR jo. pasal 190 Rbg. Bahkan, putusan yang diucapkan dalam sidang yang tidak terbuka dianggap tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan hukum dan putusan itu batal demi hukum. Namun, apabila undang-undang menentukan lain atau ada alasan-alasan penting dari majelis hakim, persidangan dilakukan dengan tertutup (pasal 17 Undang-undang No. 14 Tahun 1970). Pemeriksaan perkara perceraian dan perzinahan, misalnya, dilaksanakan dengan tertutup. Bandingkan dengan Sudikno Mertokusumo, Hukum Acara Perdata Indonesia (Yogjakarta: Penerbit Liberty, 1999), hal. 13

[9]Bahkan, walaupun sering dikatakan lembaga arbitrase mengambil putusan berdasarkan bukti sama seperti litigasi, penelitian terhadap arbiter-arbiter American Arbitration Association mengatakan bahwa 75% di antara mereka mengambil putusan berdasarkan konsensus. Hanya tiga arbiter mengungkapkan perbedaan pendapat diselesaikan melalui voting. Lihat Erman Rajagukguk, op. cit., hal. 2

[10]Erman Rajagukguk, Op. Cit. Hal. 1-2

[11]Bahkan, pakar hukum lain mengurutkan dua belas kelebihan arbitrase terhadap pengadilan. Walaupun Undang-undang Arbitrase dan APS ini menyebutkan setidaknya lima keunggulan arbitrase terhadap peradilan, di bagian lain, tepatnya dalam Penjelasan, Bagian Umum, alinea kelima, dengan jelas diungkapkan bahwa sebetulnya satu-satunya kelebihan arbitrase terhadap pengadilan adalah sifat kerahasiaannya karena putusannya tidak dipublikasikan. Itu berarti bahwa keempat butir lainnya masih merupakan kelebihan semu. Munir Fuady, “Penyelesaian Sengketa Bisnis melalui Arbitrase,” Jurnal Hukum Bisnis, vol. 21 (Oktober-November 2002): 92. 

[12]Mahkamah Agung Republik Indonesia Putusan Reg. No. 1203 K/Pdt/1990

[13]Ibid.

[14]R. Subekti. op. cit.

[15]KUHPerdata, ps. 1320.

[16]Gunawan Wijaya, op. cit. hal. 51-52.

[17]Ibid.

[18]Tineke Louise Tuegeh Longdang, op. cit. hal. 97.

[19]Ibid. hal. 98.

[20]Erman Rajagukguk, op.cit. hal . 77.

[21]Gunawan Wijaya, op. cit. hal 134.